Register Now

Login

Lost Password

Enter your email to reset your password.

BY Author

laba harsil penjualan rumah kena progresif ??? padahal sudah bayar ssp yang mahal

Maaf atas kekurang mengertiaan saya … tentang laba penjualan rumah

orang tua saya membeli Rumah tua 15 tahun yang lalu dibeli dengan harga 500 juta dan dilaporkan sesuai akta jual beli …. sebesar 50 juta, sehingga dilapor sebesar 50juta di spt tahunan pada sunset 2008..
berhubung diperlukan dana tuh rumah dijual tahun 2014 bulan 8 … harga rumah sesuai pasaran 1,650 miliar sesuai pbb (NJOP Rp. 1,614 miliar). setelah dilakukan transaksi jual beli maka ortu saya membayar ssp pembayaran sebesar Rp. 82juta atau sebesar 5% dari NJOP dan diakte jual beli disebutkan nilai 1,650 miliar. berhubung telah dijualnya rumah ortu, maka kita berencana menghapuskan rumah tersebut di spt ortu saya. berhubung spt kita di buat oleh konsultan pajak, si konsultan memberitahu bahawasannya kita harus membayar progresif atas penjualan rumah tersebut …. berarti tuh rumah dari nilai 1,650miliar dikurang nilai beli 50juta dikurang ssp 82juta menjadi sekitar 1,5 miliar. Dari nilai 1,5m tersebut kita masih harus membayar pajak progresif pph sebesar lebih kurang 450juta…. apakah ada perhitungan pajak sebesar itu lagi, padahal kita sudah membayar ssp 82juta ….. … thank

Comments ( 5 )

  1. March 16, 2015 at 4:02 pm

    pada awalnya rumah tersebut tidak bertujuan untuk diperjual belikan alias usahanya jual beli property. Menurut saya pengenaan pajak atas harta tidak bergerak sudah dibayarkan dalam BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan itu sudah dihitung oleh notaris sehingga tidak bisa diakui sebagai penghasilan yang dikenakan progressif.

  2. March 16, 2015 at 4:07 pm

    Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti

    Pada pembelian properti ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah. Seperti halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak yang diatur dalam hukum perpajakan. Besarnya pajak yang harus dibayarkan juga tergantung dari jenis, nilai dan lokasi properti.
    Jika kita membeli perumahan oleh pihak developer, terkadang biaya-biaya tersebut sudah termasuk harga jual rumah namun ada pula penawaran yang menyebutkan biaya-biaya tersebut diluar harga jual rumah, jadi kita harus bisa memperhatikan secara teliti mengenai penawaran-penawaran yang ada.
    Berikut penjelasan dari pajak-pajak tersebut (beserta contoh surat pembayaran pajaknya) :

    Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
    Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pajak ini ditetapkan berdasarkan Undang-Undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Batas nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp 8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.
    Biasanya, tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar. Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan.
    Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu, sesuai dengan perkembangan daerahnya, NJOP dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP itu sendiri adalah harga nilai properti yang kita miliki sesuai dengan perhitungan dari pemerintah. Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah 1 miliar rupiah dan 40 % untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita bahwa besarnya NJOPTKP berbeda-beda setiap daerah.

    PBB = 0,5 % x NJKP
    NJKP = 20 % atau 40 % x NJOPKP
    NJOPKP = NJOP – NJOPTKP

    Berikut adalah contoh yang ada :
    Kita memiliki properti di daerah Pamulang, Tangerang Selatan berupa Rumah. Berdasarkan NJOP yang ada di daerah Pamulang, properti kita berharga 110 juta rupiah. Pemerintah Kota Tangerang Selatan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebesar 10 juta rupiah. Maka Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) properti kita adalah NJOP properti kita dikurangi dengan NJOPTKP yaitu 110 juta rupiah – 10 juta rupiah = 100 juta rupiah. Selanjutnya Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) properti kita sebesar 20 % (karena nilai NJOP properti kita di bawah 1 miliar rupiah) x 100 juta rupiah (NJOPKP), yaitu sebesar 20 juta rupiah. Maka PBB yang harus kita bayarkan adalah 0,5 % x 20 juta rupiah (NJKP) sebesar 100 ribu rupiah.

    NJOP = Rp110.000.000
    NJOPTKP = Rp10.000.000
    NJOPKP = NJOP – NJOPTKP = Rp110.000.000 – Rp10.000.000 = Rp100.000.000
    NJKP = 20 % x Rp100.000.000 = Rp 20.000.000
    PBB = 0,5 % x Rp20.000.000 = Rp100.000

    Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
    BPHTB ini dikenakan kepada pembeli properti. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi :

    Jual Beli.
    Tukar-menukar.
    Hibah.
    Hibah Wasiat.
    Hadiah.
    Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.
    Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
    Penunjukan pembeli dalam lelang.
    Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
    Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak.

    Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah :

    Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.
    Negara.
    Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri.
    Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
    Wakaf.
    Warisan.
    Digunakan untuk kepentingan ibadah.

    Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Bila nilai transaksi 60 juta rupiah atau di bawahnya tidak terkena pajak ini. Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah, misalkan untuk dari daerah Jakarta sebesar 60 juta rupiah sedangkan daerah tangerang sebesar 30 juta rupiah. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut :
    Nilai transaksi dari membeli rumah (harga beli rumah) di daerah tangerang adalah sebesar 130 juta rupiah. Maka besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % x (130 juta rupiah – 30 juta rupiah) = 5 juta rupiah.

    BPHTB = 5 % x (Nilai Transaksi – NPOPTKP)

    Pajak Penghasilan (PPh)
    Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual properti perorangan. PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. Jika dibawah 60 juta rupiah maka penjual tidak dikenakan pajak PPh ini. Khusus untuk pihak developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. Besarnya nilai pajak ini adalah 5 % dari nilai transaksi.

    PPh = 5 % x Nilai Transaksi

    Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas :

    Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.
    Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus.

    Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
    Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan satu kali saat membeli properti baru, baik dari pihak developer maupun perorangan. Properti yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Namun, jika kita membeli dari peorangan maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi selesai dilakukan selambat-lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya tersebut. Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari nilai transaksi.

    PPN = 10 % x Nilai Transaksi

    Bea Balik Nama (BBN)
    Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli. Umumnya properti yang dibeli melalui pihak developer, pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika kita membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak pembeli atau bisa sekalian diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN berbeda-beda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi.

    BBN = 2 % x Nilai Transaksi

    Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
    PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang membeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4 juta rupiah/m2. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.

    PPnBM = 20 % x Nilai Transaksi

    Penjelasan mengenai kepastian biaya pajak di setiap daerah bisa didapatkan melalui kantor pemerintah daerah serta kantor pajak setempat yang menangani mengenai perpajakan. Untuk pembayaran dari pajak-pajak yang telah disebutkan di atas bisa dilakukan secara perorangan atau melalui pihak notaris atau pihak developer.

    • March 17, 2015 at 1:35 pm

      Mengenai ppnbm tidak berlkau untuk transaksi perorangan maksud dari perorangan apa ya? contoh konkritnya? thx

  3. March 16, 2015 at 4:08 pm

    Pajak Penghasilan yang bersifat final atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada penjual dari hak tersebut. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008, atas penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan.

    Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan, kecuali: dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan; dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.

    PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan tidak dikenakan terhadap Orang Pribadi yang penghasilannya dibawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan nilai dibawah Rp 60 juta. PPh Final juga tidak dikenakan kepada Orang Pribadi atau Badan yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah.

    Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah semenda dengan cara hibah yang dilakukan oleh Orang Pribadi pun tidak dikenakan PPh Final tersebut. Demikian halnya untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah yang dilakukan baik oleh Orang Pribadi maupun Badan. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan pun tidak dikenakan PPh Final ini.

    PPN atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium maupun jenis-jenis lainnya. PPN terutang pada saat pembayaran uang muka maupun pada saat pelunasan pembelian. PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalh Pengusaha Kena Pajak. Yang menjadi dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut.

    Penyerahan bangunan tersebut tidak seluruhnya terutang PPN. Rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah dibebaskan dari pengenaan PPN.

    Sedangkan untuk pembelian rumah dengan kategori mewah, selain dikenakan PPN, pembeli akan dikenakan juga PPnBM. Kategori produk properti yang dikenakan PPnBM antara lain produk apartemen, town house, rumah mewah, kondominium. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2003, atas penjualan properti-properti tersebut dikenakan tarif sebesar 20%.

    Mulai 1 Juni 2009, penyerahan bangunan yang terutang PPnBM hanya berdasarkan luas bangunan, yaitu luas bangunan dengan town house non strata title sebesar 350m2 atau lebih sedangkan apartemen, kondominium, town house dengan strata title yang memiliki luas 150m2 atau lebih.

    PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dijual oleh developer dan properti tersebut memenuhi kriteria tertentu di atas. PPnBM tidak dikenakan terhadap transaksi penjualan properti antar perorangan.

    Sehingga bila kita cermati dari kasus simulator SIM di atas masih terdapat potensi pajak yang masih bisa digali. Atas transaksi di Semarang terdapat potensi PPN yang harus disetor 10 persen dikali Rp 6,1 miliar atau Rp 610 juta. Kekurangan lain PPh Final sebesar 5 persen dikalikan Rp 6,1 miliar atau Rp 300 juta. Total kekurangan pajak senilai Rp 900 juta. Dari transaksi properti di Depok terdapat potensi PPN yang belum disetor adalah 10 persen dikali Rp 1,9 miliar atau Rp 190 juta dan PPh final 5 persen dikali Rp 1,9 miliar atau Rp 85 juta. Total pajak kurang dibayar developer sebesar Rp 275 juta dari satu unit rumah saja.

    Yang harus diperhatikan baik oleh penjual maupun pembeli properti adalah pertama, memotong dan membayar PPh Final sesuai ketentuan. Kedua, memotong dan membayar PPN/PPnBM atas pengalihan tanah dan atau bangunan dengan harga jual/harga beli yang sebenarnya. Jika kedua syarat ini tidak diperhatikan maka hal tersebut merupakan penghindaran pajak sekaligus korupsi pajak yang bisa dikenakan hukuman pidana perpajakan. Mari kita jaga ketaatan kita dalam membayar pajak!

  4. March 21, 2015 at 11:14 am

    mohon maaf ketidak mengertian saya …
    adapun pertanyaan lainnya.. thanks..

    setelah kita konsultasi dengan konsultan pajak… ternyata pph atas penjualan rumah memang sudah final …. tapi pada saat Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan kita dikenakakan pajak progresif ….sehingga harga beli rumah
    harga beli Rp. 50.000.000 (20 tahun yang lalu)
    harga jual Rp. 1.650.000.000 (sekarang)
    pby PPh final Rp. 82.500.000 (5% dari NJOP)

    pada spt kita pajak pengalihan dikenakan progresif dari nilai 5% s/d 30% sehingga perhitungannya
    Rp. 1.650.000.000 – 50.000.000 – 82.500.000
    = Rp. 1.517.500.000,-
    jadi persen lebih kurang progresif 30% menjadi Rp. 450.000.000.000
    yang harus di bayar ke pajak.

    kalo seperti itu bearti rumah yang kita jual nilai yang akan kita dapat menjadi
    Rp. 1.650.000.000
    pph final Rp. 82.500.000
    pph pengalihan Rp. 450.000.000
    menjadi Rp. 1.117.500.000 ( yg diterima bersih )
    apakah perhitungannya seperti itu … trims …
    sehingga kalao kita akan membeli rumah kita kembali (rumah tetangga) maka kita tidak akan sanggup lagi alias kita harus nombok sekitar 450 juta …
    pertanyaaan kedua, bila seperti itu, benarkah pemerintah kita untuk harga rumah yang kita tempati tidak pernah diupdate dari harga 20tahun yang lalu dengan sekarang … sedangkan pbb tiap tahun tetap dilakukan perubaahan sesuai harga pasar( kita menjual dengan harga sesuai harga yang dicantumkan di pbb ) .. trims atas bala bantuannya…..

    bila ada yang berkenan (maaf karna saya pusing dibuat ama konsultan)
    nama saya gunawan no.telp 085360903303 (atau sms saja biar saya telp balik) di medan
    thanks ….

Leave a reply